[미국 배당주 분석] 03. 미국의 대표 리츠(REITs) REALTY INCOME

 

 

 

부동산에 대한 열기가 그 어느 때보다 뜨거운 요즘 이와 함께 각광받고 있는 것이 REITs다. 사실 부동산이라는 것이 자본금이 부족한 개인투자자들에겐 ‘그림의 떡’인 경우가 대부분이고 설령 그렇게 투자가용한 자본금이 존재한다 하더라도 비전문가의 입장에서 시장을 분석하고 예측한 후 부동산을 구입한다는 것은 쉽지 않은 것이 사실이다.

 

이와 같은 일반성이 결여된 한계점과 접근제한성은 REITs에 대한 관심을 불러일으켰고 REITs라 불리우는 투자신탁 회사들은 소자본 부동산 투자를 하고자하는 사람들에게 가장 적극적이고 효율적인 투자 대안이 될 수 있다.

 

REITs는 'Real Estate Investment Trust'의 약자로, 말 그대로 '부동산 투자 신탁(회사)'이다. 소액 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 지분에 투자하여 발생한 수익을 다시 투자자들에게 배당형식으로 지급하는 회사를 의미한다. REITs는 기본적으로 회사형과 신탁형으로 구분되어있는데 회사형 REITs는 주식을 발행하여 투자자를 모으고 일정기간을 단위로 배당을 지급하는 형식을 말하고 신탁형은 수익증권을 발행하여 투자자를 모으는 형식을 의미한다.

 

 

1. 회사형 REITs : 상장된 주식을 발행하여 투자자를 모으고 배당을 지급하는 형식

2. 신탁형 REITs : 비상장 형식, 수익증권을 발행하여 투자자를 모으는 형식

 

 

오늘 분석 해 볼 'Realty Income'은 REITs 중에서도 회사형 REITs에 속하는 회사로서 상장된 주식을 발행하여 투자자를 모으고 일정기간 단위로 투자자들에게 배당을 지급하는 회사다.

 

 

 'Realty Income'은 1969년 설립되었으며 1994년 뉴욕증시에 상장되었다. S&P 500 기업에 속해있으며 본사는 캘리포니아, 샌디애고에 위치해있다. 1994년 상장된 이후, 미국 및 푸에르토 리코, 영국에서 각각 49개주에 630개에서 6,500개에 이르는 부동산 자산을 보유하고 있으며 이를 통한 부동산 수익은 4억 5000만 달러에서 198억 달러에 이르고 연매출은 2019년 12월 기준으로 최대 14억 8500만 달러에 이른다.

 

 

 'Realty Income(이하 'O')'이 보유하고 있는 부동산의 대표 세입자는 상기 표와 같은데, 세입자들의 임대료가 가장 기본적인 수익모델이 되는 만큼 이 세입자들의 브랜드 가치 또한 깊게 들여다 봐야 할 요소다.

속된 말로 세입자들이 임대료와 월세를 밀리지 않고 지급할 수 있는 능력이 되는 지에 대한 파악이 가장 기본이 되어야 하는데 그런 측면에서 'O'의 부동산에 세를 들어 있는 세입자들의 리스트를 보면 관심이 없는 사람이라도 어디에선가 한번쯤은 들어본 적이 있는 유명 브랜드들이 많다.

 

기본적으로 'O'는 7-Eleven, Circle K, Walgreen 같은 편의점 형식의 세입자를 많이 보유하고 있다. 사업적 타겟이라고 생각될 정도로 드럭 스토어 형식의 편의점과 도소매점에 대한 입주가 많이 이루어져 있다. 또한 영화관(Cineworld, AMC)과 대규모 헬스클럽의 세입 또한 높은 점유율을 지니고 있고 Fedex와 Home Depot 같은 미국의 유수 기업들도 'O'의 부동산 자산의 세입자다.

 

이런 측면에서 봤을 때, 'O'의 수익모델 즉, 임대료 수익은 나름 안정적일 것이라 예측해 볼 수 있다. 월세와 임대료가 밀린다는 것은 주주에 대한 배당지급에 문제가 발생한다는 말과 같은데, 상기 리스트를 미루어봤을 때 임대료 회수에 문제가 생길만한 세입자들은 보이지 않는다.

브랜드 가치가 없는 동네구멍 가게를 세입자로 두고 있는 사람과 대기업이 세 들어 있는 부동산 자산을 보유한 사람 사이의 임대료 회수에 대한 신뢰도 차이는 어마어마할 것이다. 

 

 

 

지금까지 'O'의 수익모델과 간략한 비즈니스 구조에 대해서 알아봤다면 이제 가장 중요한 '배당금'에 대해서 알아보기로 하자.

'O'는 홈페이지와 회사로고 자체에 'The Monthly Dividend Company'라고 자신있게 박아놨다.

 

REITs 사업 자체가 소액투자자들의 투자금이 주체가 되어 움직이고 그 수익률은 당연히 투자자들에게 배당금으로 다시 지급되는 구조이기에 REITs 회사에게 배당금 지급은 그들의 사명과 같은 개념이다. 주주에 대한 배당의 신뢰가 바탕이 되지 않으면 회사 또한 존속될 수 없다는 사실을 그들 또한 잘 알기 때문이다.

 

 

1994년 상장된 이래로, 'O'는 매년 배당성장을 이루어왔다. 약 26년 간 배당성장을 지속해왔으니 '배당 귀족주(Dividend Aristocrats)'에 포함되어있는 주식이고 그만큼 미국 배당주에 관심이 있는 사람들의 포트폴리오에선 빠지지 않고 담겨있는 주식이기도 하다.

 

하기 '연 배당률'을 봐도 'O'는 S&P 500이나 여타 REITs 주식의 배당보다 높은 YIELD를 가지고 있다.

 

 

REITs 주의 대표적인 특성이도 하지만 'O'는 분기, 반기 배당이 아닌 '월배당'이다. 즉, 매월 배당금이 투자자들에게 지급된다는 것이다. 보유하고 있는 부동산 자산을 바탕으로 회사가 세입자들에게 월세를 받는 것처럼 주주들도 매월 월세처럼 배당을 받을 수 있다.

 

미국 배당주에 투자를 해본 경험이 있는 사람들이라면 잘 알겠지만 연배당, 분기배당, 반기배당, 월배당 간에는 심리적으로 큰 차이가 있다. 같은 금액을 특정 기간에 나눠서 받기에 총액은 동일하지만 심리적으로 월 배당을 받으면 그 배당금을 빠른 시간 안에 효율적으로 재투자할 수 있다는 장점이 있다. 월배당이 좋은 이유가 바로 여기에 있다.

 

 

위의 배당지급 내역을 보면 실제로 'O'는 매월 중순 배당금을 주주들에게 지급하고 배당 기준일은 매월 말일이다. 쉽게 이야기하면 매월 말일 전에 주식을 매수하면 그 다음달 중순에는 배당을 받을 수 있다는 의미다.

배당주를 장기간 가지고 있는 사람들에겐 배당기준일은 큰 의미가 없지만 배당주 매수를 처음으로 시작하는 투자자에게 '배당기준일'은 한번쯤은 챙겨봐야할 개념이다.

 

그렇다면 'O' 배당주를 얼만큼 매수하면 얼마만큼의 배당금을 받을 수 있는지 확인해보자.

2020년 8월 배당금은 주당 $0.2335이었고 현재 주가를 약 $60(2020년 9월 22일 주가)라고 한다면...

 

 

• 1,000주 매수 (약 $60,000 투자) -> 1,000주 * $0.2335 = $233.5 / 월

• 10,000주 매수 (약 $600,000 투자) -> 10,000주 * 0.2335 = $2,335 / 월

 

약 60,000불을 투자했다면 매월 230불을 배당금으로 지급 받을 수 있고 이는 연 2,760불에 달한다. 기준금리가 제로금리에 가까운 요즘 4~5%에 이르는 월 배당을 꾸준하게 받을 수 있다는 것은 무시하지 못할 사실이다.

 

미국 배당주에 대한 대표적인 오해가 있는데, 사람들이 대부분 미국 배당주를 일반 주식투자와 비교한다는 것이다. 일반 주식투자에 비하면 상기 배당금은 큰 금액이 아니다. 그래서 그런지 미국 배당주에 대한 투자정보를 알아보는 사람들은 대부분 "60,000불로 다른 주식에 투자하면 더 큰 수익을 얻을 수 있지!"라고 이야기하곤 한다. 하지만 미국 배당주는 그런 측면에서 보는 것이 아니라 '예적금'을 대체할 수 있는 상품으로 봐야 한다.

 

제로금리 시대가 도래한 현재, 예적금으론 이자 수익을 얻을 수 없고 그렇다고 주식투자를 하기엔 리스크가 너무 크다고 생각될 때 선택할 수 있는 것이 바로 미국 배당주다. 그렇기 때문에 미국 배당주는 일반적인 주식에 대한 투자로서 접근하기보다는 예적금을 더욱 효율적으로 사용할 수 있는 대체방안으로 접근하는 것이 옳다.

 

그런 측면에서 봤을 때, 26년 간 배당성장을 지속하고 있으며 월배당을 하고 있는 'Realty Income'은 미국 배당주에 관심이 있는 투자자라면 한번쯤은 주의 깊게 들여다 볼 가치가 있는 주식이다. 한국과 마찬가지로 달러가 풀릴대로 풀려있는 미국 시장에선 모든 돈이 주식과 부동산에 몰리고 있고 그 상황은 REITs 회사에겐 호재다.

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미국 배당주는 근본적으로 시세차익이 목적이 되어서는 안되지만 그래도 이왕이면 싼 값에 살 수 있는 기회를 노려야 한다. 배당주의 장점이 배당금과 차익실현(언제가 될 지는 모르지만) 둘 다에 해당되기 때문이다.

 

그런 의미에서 'Realty Income'의 차트를 확인해보자.

 

 

 

 

코로나 발 대형폭락으로 인해 $82에서 $42까지 주저 앉았던 'O'의 주가는 양적완화와 실물경제 회복에 대한 기대감에 힘입어 9월 달 65달러 선까지 회복되었다. 5개월 간 크고작은 부침은 있었지만 안정적인 수익모델의 장점을 가지고 있기에 금새 회복되었다. 다만 9월 16일 연준의 제로금리 기조 유지 발표와 코로나 백신 개발의 지연, 미중무역 갈등의 심화와 같은 대내외적인 이슈들은 시장을 다시금 불안감에 빠뜨렸고 'O'의 주가 또한 그 폭풍에서 벗어날 수 없었다.

 

약 일주일동안 지속하락하여 현재 $59선에 안착되어있는 'O'는 어찌보면 지금이 절호의 매수 기회일지도 모른다. 시세차익보다는 '꾸준히 사서 모은다'라는 마음가짐이 바탕이 되어야 하는게 미국 배당주인데, 그런 측면에서 현재 주가가 조금씩 하락할 때마다 주식을 모아나가면 배당금은 배당금대로 월마다 안정적으로 지급받을 수 있고, 추후 경기회복에 힘입은 주가상승을 통한 시세차익 또한 노려볼만 하다.

 

 

 

 

항상 예상치(Forecast)를 상회하는 매출을 기록하는 것 또한 'O'의 펀더멘탈이 나쁘지 않다는 것을 증명한다. 미국 시장의 전반적인 소비활동의 감소가 소매점들의 매출에는 직접적인 영향을 끼치지만 상대적으로 REITs 주는 그 피해가 직접적이지 않다는 것이 괄목할만한 특징이다. 

 

'Realty Income(O)'는 여러측면에서 미국 배당주의 장점을 고루 갖추고 있는 REITs 주다. 미국 배당주에 관심이 많은 사람들 사이에서 'O'가 끊임없이 입에 오르내리는 데에는 다 이유가 있다. 나 또한 'O' 매수 시점을 보고 있다. AT&T에 미국 배당주가 올인 되어있는 지금 시점에서 배당 포트폴리오를 분산시키고 배당금 지급 일자를 다양화 시켜야 할 필요성을 느낀다.